Una de las preocupaciones más grandes al rentar una propiedad para ser ocupada por otros es si este inmueble puede, a la larga, ser poseído por el arrendatario. Aunque la respuesta rápida a esta pregunta es no, hay mucho a considerar si quieres proteger el inmueble que pusiste en renta.
Cómo proteger tu inmueble
Existen varias formas de proteger tu inmueble, la más importante es la existencia de un contrato que plasme los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, así como conocer las leyes que protegen a ambos y por qué es necesario buscar a un abogado especializado si sientes que necesitas asesoría.
Contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un elemento clave y primordial cuando se trata de proteger tu propiedad. El contrato permite demostrar la voluntad de las partes que conforman el proceso de alquiler, es decir que el arrendador le concede el uso temporal de un bien al arrendatario para un uso específico, ya sea habitacional o comercial.
Es importante destacar que en el contrato de arrendamiento la posesión no existe, ya que es imposible que el arrendatario posea el bien con ánimo de dueño cuando existe de por medio un contrato de arrendamiento que contiene unas obligaciones que el arrendatario debe cumplir en favor del arrendador, su propietario. La mera existencia del contrato de arrendamiento excluye toda posibilidad de que el arrendador pueda alegar la posesión del mismo. Y aún si no existiera un contrato de arrendamiento por escrito, la simple obligación de pagar una mensualidad desvirtúa que el arrendatario pueda alegar la posesión.
Qué debe contener un contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento debe establecer los derechos y obligaciones de cada parte, así como el uso que el ocupante le dará al inmueble, el precio y su forma y periodicidad. Además, se deben establecer las condiciones en las que se encuentra el inmueble al momento de ser entregado y en las que deberá encontrarse al devolverse.
Derechos y obligaciones de ambas partes
Tanto el arrendador como el arrendatario tienen derechos y obligaciones otorgadas por la ley, las cuales pueden variar en cada estado dependiendo lo establecido en el código civil del estado donde se encuentre el inmueble.
Derechos y obligaciones del arrendador
De acuerdo al Código Civil del Distrito Federal, algunos de los derechos y obligaciones del arrendador son:
- Mantener el inmueble en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble, a conservarlo en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble.
- No estorbar el uso del inmueble, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; a garantizar el uso o goce pacífico del inmueble por el tiempo del contrato; a responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del inmueble, anteriores al arrendamiento.
- Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda.
Derechos y obligaciones del arrendatario
Algunos de los derechos y obligaciones del arrendatario son:
- Satisfacer la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; responder de los perjuicios que el inmueble sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios; a servirse del inmueble solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella y a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.
- El arrendatario es responsable del incendio del inmueble y quedará obligado a cubrir los daños materiales y perjuicios que se causen, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
- El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.
- Entre otros.
Los rommies y el subarriendo
Al rentar un un inmueble y compartirlo con alguien más (subarriendo) debe realizarse un contrato de por medio. Más allá de reglamentos internos entre roomies, en un contrato de carácter legal se deben establecer rubros como el periodo de antelación necesario en caso de desocupar el inmueble, el uso de las áreas comunes y de las habitaciones y cualquier otra especificación similar a un contrato estándar de arrendamiento, como las condiciones del pago de la renta. De preferencia los roomies deben tener acceso al contrato original del inmueble que habitan.
Código Civil y nuevas disposiciones
Los arrendamientos son materia de carácter local ya que se basan en el Código Civil de cada entidad federativa del país en donde se encuentran, por lo que existen rubros que pueden variar.
En el caso de la Ciudad México en 2019 se publicó en la Gaceta de la CDMX la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México, en la que se anulan los desalojos para quienes no pagan renta en una casa habitación, terreno o departamento.
El artículo 60 menciona: “Para evitar que los desalojos forzosos o lanzamientos, violen, entre otros derechos, el derecho a una vivienda adecuada, podrán llevarse a cabo sólo en casos excepcionales. Antes de realizarse, las personas que serán desalojadas tienen el derecho a: no ser discriminadas, que se estudien todas las demás posibilidades que permitan evitar o minimizar la necesidad de recurrir a la fuerza; la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales; y contar con las debidas garantías procesales, lo que incluye la obligación del juez de dar audiencia a las personas que puedan ser objeto de un lanzamiento de su domicilio. Las autoridades competentes deben garantizar el adecuado realojamiento, de las personas sin recursos desalojadas, en un radio no mayor a 15 kilómetros tomando como centro el lugar de origen.”
Esta ley bajo los ‘derechos humanos’, protege al arrendatario y no al arrendador, lo cual pone en riesgo el sistema de arrendamiento de la Ciudad de México.
Por qué buscar asesoría legal
El proceso de arrendamiento es un acto jurídico como muchos otros, por lo que de preferencia debe ser asesorado por un abogado especializado en derecho civil. Este redactará el contrato y especificará los derechos y obligaciones de cada parte. No es recomendable utilizar los contratos que venden en papelerías pues pueden no contener las actualizaciones más recientes del Código Civil de la entidad donde se encuentra el inmueble.
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