Para saber con certeza cuánto puedes ganar al invertir en una casa para alquilar, debes saber cómo calcular una renta, aquí te explicamos cuál es el método para calcular la renta adecuada de una casa o departamento.
Una vez que has decidido obtener ganancias a través del cobro de alquiler de tus propiedades, debes determinar cuánto vas a cobrar por ello.
En cuanto a las formas de cómo calcular la renta de una casa, debes saber que no existe un método estandarizado para saber cuál es la cantidad justa a cobrar como alquiler mensual, pues cada inmueble presenta características únicas que deben tomarse en cuenta.
Existen tres formas principales que puedes utilizar para calcular la renta de una casa:
- Determinación de forma independiente
- Basarse en un avalúo comercial
- Hacer un avalúo para determinación de rentas
Determinación de forma independiente
Puedes hacer un cálculo de renta por tu cuenta para determinar un precio. Para esto, debes hacer una investigación de los precios que se manejan en la zona donde está ubicada tu casa, ya sea a través de internet o haciendo llamadas y visitas a los propietarios de las casas en renta cerca de la tuya, como si fueras un posible inquilino.
Después, debes analizar las características de las casas vistas y compararlas con la tuya. Haz tablas comparativas con las principales características como tamaño de la casa, edad de la construcción, número de habitaciones, superficie del terreno y servicios. Con base en esta información, determinarás si podrías cobrar más, menos o igual que el precio promedio que investigaste, según tu comparativa y otros factores como el estado físico en que se encuentra tu casa.
La desventaja de este método es que no tiene un sustento técnico, es solo un análisis parcial y subjetivo del mercado y podría derivar en una determinación inexacta del precio justo. Si es elevado podría alejar a posibles inquilinos, o si es por debajo, podría dar la impresión que la calidad del inmueble es inferior.
Puedes utilizar este método cuando tienes propiedades pequeñas, como habitaciones, mini departamentos o lofts, pero si piensas rentar una casa, departamento unitario o un edificio de departamentos, lo mejor siempre será invertir un poco para buscar el apoyo de expertos inmobiliarios que sepan cómo calcular una renta de forma profesional.
Basarse en un avalúo comercial
El avalúo comercial de inmuebles sirve para conocer el precio de venta de la propiedad. Desafortunadamente, no es tan simple como recurrir a una fórmula matemática para sustituir en ella los valores y obtener la cantidad final. Cada propiedad presenta características diferentes que se deben tomar en cuenta y que van “sumando” o “restando puntos” en el proceso, por ello es muy difícil hacerlo por cuenta propia, además de que cualquier cantidad dada por un particular que desconoce cómo calcular una renta, no tiene validez ante las instancias oficiales.
Este método es más confiable, porque los avalúos comerciales son estudios técnicos que sólo pueden ser realizados por profesionales, ya sean agencias inmobiliarias o empresas dedicadas a esta actividad, que deben estar inscritos en el Padrón de Unidades de Valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), dependiente del Gobierno Federal.
En un avalúo comercial, se hace primero una inspección del inmueble, para determinar su costo, tomando en cuenta varios factores inherentes a este como la ubicación, entorno, edad de la construcción, superficie, número de habitaciones y el estado físico de la estructura, instalaciones y acabados. Después, se hace un estudio del mercado para determinar la plusvalía inmobiliaria de la zona, combinan esa información, y utilizan herramientas matemáticas para obtener un precio muy cercano al real.
En este enlace puedes encontrar un ejemplo de un avalúo comercial hecho por la empresa Arttek.
Ahora, una vez que se tiene determinada esta cantidad ¿cómo calcular la renta de una casa con base en su avalúo? Es recomendación de los expertos inmobiliarios que se determine como precio de renta mensual entre el 0.8 y hasta máximo el 1 por ciento del precio de venta de la propiedad. Como apunta el diario El Economista: “Lo anterior no es una regla sino una operación que refleja, de alguna manera, el comportamiento del mercado, y lo ayuda a determinar el valor de la renta de una forma más sencilla.”
Es muy importante tener esta flexibilidad en el cálculo de renta, pues es posible que el futuro inquilino busque negociar un descuento y será importante tener la capacidad de hacerlo, para proyectar al inquilino una imagen positiva, sin dejar de percibir las ganancias deseadas.
Hacer un avalúo para determinación de rentas
Generalmente, este tipo avalúo se utiliza como recurso en discrepancias entre inquilinos y propietarios, para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas o renegociar los términos en contratos de renta vigentes. Sin embargo, también puedes utilizarlo para determinar por primera vez la cantidad que puedes cobrar de alquiler por tu casa o departamento.
Este es un tipo de avalúo donde el cálculo de renta se basa en un informe de los precios de alquileres en el mercado. Este estudio puede ser a fecha actual o ser un registro histórico de determinados períodos.
Con esta información, el valuador utiliza métodos estadísticos para analizar las tendencias pasadas y hacer proyecciones del comportamiento futuro de los precios de alquiler, tomando en cuenta factores financieros como la plusvalía inmobiliaria de la zona, ta tasa de interés libre de riesgo y la inflación. Finalmente, determina un precio de renta que encaje lo más posible en la expectativa de los posibles inquilinos.
Esta cantidad se debe tomar como un punto de partida y no como una cifra definitiva, pues es producto de un análisis puramente económico. Debes estar consciente de que haciendo mejoras constantes al inmueble se puede aumentar la expectativa del precio definitivo.
En el siguiente link puedes encontrar un simulador básico para calcular la renta de un inmueble por este método.
Ahora que sabes cómo calcular la renta de una casa, pon en marcha el método que más te convenga para comenzar a obtener ganancias de tu inversión.
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