Los bonos hipotecarios son una forma que tienen los bancos para obtener liquidez. ¡Conoce todo lo que necesitas saber sobre los bonos hipotecarios y las permutas de impago para bonos hipotecarios!
En la economía mexicana, la bursatilización de créditos ha funcionado como inyecciones de liquidez para las entidades de crédito. Si bien, pueden confundirse con las cédulas hipotecarias y títulos hipotecarios, el esquema de emisión de bonos hipotecarios es diferente, ya que no implican una cesión de crédito, sino una venta.
Tabla de contenido:
- ¿Qué son los bonos hipotecarios?
- Características de los bonos hipotecarios
- ¿Cómo operan los bonos hipotecarios?
- ¿Qué son las permutas de impago de bonos hipotecarios?
- Bonos hipotecarios en México
¿Qué son los bonos hipotecarios?
Los bonos hipotecarios o los bonos respaldados por hipotecas, son lotes de hipotecas armados por un banco con el propósito de ponerlos en el mercado y los adquiera un comprador. Por lo general, son adquiridos por otro banco, fondos hipotecarios de inversión o un organismo de un estado de la República.
El propósito de los bonos hipotecarios es generar liquidez al banco que los emite, mientras que el comprador se beneficia de los intereses pagados por los deudores. En caso de que estos no cumplan con su pago, el propietario del bono tiene derecho a embargar la propiedad.
Además de los bonos hipotecarios, existen los bonos hipotecarios rurales y los bonos corporativos. Los bonos hipotecarios rurales son una variante del bono hipotecario estándar. Por otra parte, los bonos corporativos, en lugar de tener como garantía las propiedades de los deudores, el banco que emitió el bono es el aval en caso de adeudo.
Características de los bonos hipotecarios
Todos los bonos hipotecarios en México se rigen por este esquema establecido por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Para que un bono sea aprobado como BORHIS, debe cumplir con las siguientes características:
- Estructura
- Cartera de créditos
Estructura
Al momento de emitir el bono, este debe tener, por lo menos, dos dictámenes de calidad aprobados, un custodio de los documentos relacionados a los créditos concedidos, entregar los reportes mensuales de cobranza, incluir una calculadora pública para evaluar el bono y ofrecer garantías como enganche en el crédito hipotecario y la Garantía de Pago Oportuno (GPO).
Cartera de créditos
Cada uno de los préstamos hipotecarios incluídos en el bono deben contar con un expediente integrado, seguro de daños, garantía en caso de incumplimiento del pago, además de que la deuda hipotecaria no debe tener más de 3 mensualidades vencidas, ya que sino aumentaría el riesgo de impago.
A diferencia de los bonos Subprime, la compra de bonos BORHIS no supone un riesgo en el mercado hipotecario, ya que las entidades de financiación no integran la concesión de hipotecas con una deuda sin garantías, ayudando a la entidad hipotecaria a contener el riesgo de burbuja inflacionaria que esto podría causar.
Además, los créditos hipotecarios comercializados en los BORHIS son otorgados para compra de primera vivienda, mientras que los bonos Subprime incluyen créditos para segunda vivienda o tercera.
Otra de las principales diferencias entre los bonos BORHIS y los bonos Subprime es que la tasa de interés de los primeros es fija, mientras que los segundos tienen un interés variable, factor que ayudó a provocar la crisis financiera por una deuda insolvente de millones de dólares.
¿Cómo operan los bonos hipotecarios?
El método de funcionamiento de los bonos hipotecarios es muy sencillo: los bancos juntan una cantidad de créditos hipotecarios y los ponen disponibles para su venta. La cantidad de créditos por bono no es específica por lo que se pueden encontrar bonos hipotecarios más grandes que otros.
Es necesario que el banco elabore un perfil de los créditos del bono para dar seguridad al comprador de que los deudores cumplen con su pago de manera puntual.
Por este motivo, los compradores de bonos hipotecarios suelen preferir estos o los bonos hipotecarios rurales en lugar de los bonos corporativos, ya que hay una mayor garantía del beneficio.
Una vez que la persona moral haya comprado el bono, esta comenzará a recibir los ingresos por los pagos e intereses teniendo como intermediario al banco que lo emitió.
¿Qué son las permutas de impago para bonos hipotecarios?
Las permutas de incumplimiento crediticio o Credit Default Swap (CDS por sus siglas en inglés) son un contrato realizado por dos partes, la primera compra un seguro de protección y la segunda es aquella que vende ese seguro y pagará en caso de que ocurra un daño en el crédito, como la falta de pago de los deudores.
Es decir, el objetivo de las permutas de impago para bonos hipotecarios es asegurar de que la inversión no se pierda, ya que la empresa vendedora del seguro cubrirá todos los gastos por los daños.
Tanto los bonos hipotecarios, como las permutas de impago para bonos hipotecarios, aumentaron su popularidad durante la crisis inmobiliaria del 2007, recibiendo la mayor afectación las compañías proveedoras del seguro. Esto se debe a que tuvieron que pagar por créditos hipotecarios con mal historial, creando una enorme burbuja especulativa que terminó en el derrumbe del mercado inmobiliario estadounidense.
Bonos hipotecarios en México
En México, la entidad encargada de regular los bonos hipotecarios es la Secretaría Hipotecaria Federal. Algunos de los bonos hipotecarios disponibles en el país son:
- Cedevis
- Tfovis
Cedevis
Estos son bonos hipotecarios gestionados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Los créditos hipotecarios disponibles en estos bonos son los otorgados por el crédito tradicional y sirven como una forma de obtención de fondos para el Infonavit, ya que este dinero se utiliza para seguir dando créditos a sus derechohabientes.
Tfovis
Este es un tipo de emisión bursátil que ha funcionado desde el 2009, por parte del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste).
Su funcionamiento es similar al del Cedevis, pues funciona con los créditos hipotecarios otorgados por el crédito tradicional y sus fondos se reinvierten en otros créditos para los derechohabientes del Fovissste.
Ahora que conoces a fondo uno de los instrumentos de financiación de las principales entidades bancarias del país, así como la forma en la que seleccionan de su cartera de préstamos aquellos que se incluirán en los bonos hipotecarios estándar o bonos hipotecarios rurales, puedes entender mejor cómo funciona el mercado inmobiliario.
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