La gestión de propiedades en zonas turísticas conlleva desafíos importantes. Conócelos y aprende cómo solucionarlos.
La diversificación del mercado de alojamientos turísticos, impulsado por la proliferación de plataformas de alquiler como Airbnb y Vrbo, ha provocado que la oferta y demanda de este tipo de inmuebles se incremente exponencialmente. Después de la pandemia por COVID-19 que nos confinó a todos a permanecer en nuestras casas por muchos meses, los alojamientos vacacionales han empezado a recuperar su esplendor, su potencial y sus numerosas ventajas.
Pero, aunque el mercado turístico es una veta prometedora, la gestión de inmuebles de este tipo ofrece retos particulares a los dueños y administradores de propiedades. Si estás interesado en incursionar en el alquiler vacacional, lee este artículo para conocer los principales retos que experimentarás en la gestión de propiedades turísticas y cómo afrontarlos.
5 retos al rentar un alojamiento turístico
Al rentar una casa o departamento por periodos extensos, la gestión de propiedades puede resultar más sencilla. Los contratos de arrendamiento se generan por periodos de un año, arrendador y arrendatario llegan a conocerse y a generar una dinámica establecida para el cobro de rentas, solicitud de servicios, etcétera.
En cambio, cuando se trata del alquiler de inmuebles para vacaciones, la constante rotación de inquilinos y la fluctuación de la demanda pueden llevar a que la gestión sea más demandante. Además, la naturaleza de los alojamientos vacacionales presenta otros retos:
- Problemas de convivencia con la comunidad
- Amplios periodos de vacancia
- Mayores gastos para la preparación del inmueble
- Mayor inversión de tiempo en la gestión
- Descuido de los inquilinos con la propiedad
Convivencia con la comunidad
Un alojamiento turístico está diseñado para que los inquilinos puedan disfrutar de periodos de descanso o relajación, pero también de diversión. La ubicación de estos inmuebles cerca de zonas de interés turístico como playas, centros históricos, áreas con una intensa vida nocturna, entre otras, da pie a que los inquilinos mantengan un ánimo festivo.
Esto puede resultar en quejas de parte de las comunidades locales. El exceso de ruido a altas horas suele ser el principal problema y puede ocasionar que tu casa o apartamento de vacaciones sea visto como una molestia. En ubicaciones como zonas rurales, pueblos pequeños o muy tradicionales, la constante presencia de turistas extranjeros — o incluso del turista nacional — que no conocen ni respetan las dinámicas sociales, también puede convertirse en motivo de hostilidad hacia ellos y hacia los alojamientos vacacionales establecidos en la región.
Amplios periodos de vacancia
Para tristeza de todos, las vacaciones no duran para siempre. La gestión de inmuebles en renta temporal se ve afectada por las temporadas bajas, es decir, esos meses del año en que los vacacionistas no abundan y la demanda de alojamientos vacacionales baja drásticamente.
En México, las temporadas altas se consideran las vacaciones de Semana Santa, las vacaciones de verano y el periodo navideño (las dos últimas semanas del año). El resto de los meses, los servicios de alojamiento ubicados en ciudades turísticas no suelen tener mucha ocupación.
Esto, más allá de las pérdidas económicas obvias que representa, también puede ser un riesgo de seguridad al dejar la propiedad desatendida por mucho tiempo. El robo, el vandalismo y el peligro de intrusión son factores que hay que tomar en cuenta en estos casos.
Mayores gastos para la preparación del inmueble
Puesto que un alojamiento turístico está más enfocado al disfrute durante una breve estancia y que muchos suelen ubicarse en zonas con climas calurosos, esto puede incrementar los costos para su preparación.
En principio, es necesario ofrecer estos alojamientos amueblados en su totalidad, en ocasiones incluyendo electrodomésticos básicos como refrigerador, horno de microondas, cafetera y estufa o parrilla.
Sí tu propiedad en alquiler está en un municipio con clima muy caluroso, es probable que también tengas que implementar la instalación de un sistema de climatización, ventiladores y mosquiteros. La fauna nociva suele ser un problema en lugares con clima tropical, por lo que habrá que considerar la fumigación como otro gasto periódico.
Mayor inversión de tiempo en la gestión del alquiler
La rotación de inquilinos en un alojamiento turístico aumenta el tiempo de gestión de propiedades. Mientras que en un inmueble de renta prolongada recibes tu renta mes a mes y puedes pasar varios meses sin visitar la propiedad, en una casa o departamento vacacional los inquilinos pueden cambiar cada pocos días.
Esto trae como consecuencia que en ese periodo deban realizarse las actividades de gestión como cobro de alquiler, limpieza del inmueble, check in y chek out de los inquilinos, atención al cliente y demás actividades relacionadas.
Descuido de los inquilinos con la propiedad
Cuando rentamos una propiedad como vivienda permanente, esperamos habitarla durante años, de modo que nos esforzamos por hacerla un lugar acogedor y seguro. De ahí que también procuremos mantenerla en buen estado, pues será donde pasaremos gran parte de nuestro tiempo y donde recibiremos a amigos y familiares. En un alquiler temporal, por el contrario, los inquilinos pueden ser más descuidados con la propiedad y lo que en ella se encuentre.
Ya que los huéspedes temporales pasan solo un par de días en estos alojamientos en destinos turísticos, el estado en que dejan el lugar no suele ser una de sus mayores preocupaciones, lo que incrementa el riesgo de que ocasionen desperfectos, destrozos o cometan descuidos que pongan en riesgo la propiedad.
Soluciones a los restos en la gestión de propiedades en zonas turísticas
A continuación te compartimos algunos tips que pueden ayudarte a solventar todos los pequeños inconvenientes que se presentan al rentar un alojamiento turístico. Si te interesa conocer más consejos para mejorar tu alquiler temporal y ofrecer servicios adicionales, échale un ojo a nuestro artículo sobre cómo ofrecer un alojamiento sustentable en casas vacacionales.
Solución a la convivencia con los vecinos
Este es uno de los retos más complicados para los gestores de casas y departamento vacacionales. No obstante, también hay acciones que puedes tomar para mejorar la convivencia con la comunidad donde se encuentra tu casa o condominio.
- Acércate a los vecinos: no dejes que tu propiedad sea un espacio anónimo a donde llegan desconocidos cada semana. Deja saber a los vecinos que hay un responsable de la propiedad interesado en cuidarla y mantenerla en buen estado.
- Establece reglas de convivencia sensatas: hazle saber a tus inquilinos las reglas que deben seguir antes de llegar al alojamiento. Los niveles de ruidos, la cantidad de huéspedes permitidos, la presencia de mascotas, etcétera.
- Ofrece algo a la comunidad: la mejor manera de establecer una buena relación con los vecinos es mediante la reciprocidad. Si tú estás obteniendo ganancias con tu inmueble, procura ofrecer lo mismo a la comunidad. Puedes hacerlo promoviendo los negocios locales con los huéspedes o incluso generando alianzas con restaurantes u otros establecimientos que resulten en mayores ventajas para todos.
Solución a los amplios periodos de vacancia
Pese a que todos quisiéramos alargar las vacaciones todo el año, las temporadas bajas son inevitables. Para que tu alquiler vacacional no sufra en demasía por la reserva variable, puedes implementar promociones durante los meses de menor demanda:
- Ofrece precios de alquiler más bajos: un apartamento turístico puede volverse muy atractivo en temporada baja si ofrece un precio más bajo que el de otros inmuebles de la misma zona. Aprovecha esto como ventaja competitiva e incrementa tu ocupación en las temporadas bajas.
- Otorga beneficios adicionales que puedan aprovecharse en la temporada alta (por ejemplo, una noche gratis si alquilaste el inmueble en enero).
- Promueve las actividades recreativas de la zona que pueden disfrutarse mejor cuando hay menor afluencia.
- Diversifica tu abanico de opciones: resalta las características de tu inmueble como lugar para hacer reuniones laborales o escapadas de fin de semana.
- Mantén la publicidad de tu alquiler turístico: no dejes de anunciar tu propiedad en distintos canales todo el año. Un metabuscador de alojamientos, las principales plataformas de reserva y las redes sociales pueden ser tus mejores aliados.
Solución a los mayores gastos de preparación
Es imposible evitar los gastos de preparación de un alojamiento turístico si queremos ofrecer un buen servicio, sin embargo, sí podemos implementar medidas para gestionarlos de mejor manera. Una de las cosas que te recomendamos es contemplar los gastos de preparación como parte de tu inversión inicial.
Si vas a comprar un inmueble para rentarlo, no solo contemples el costo del mismo, los impuestos que se deben pagar por rentar un inmueble y el costo de mantenimiento. Calcula lo que te costará amueblarlo, instalar sistemas de seguridad, climatización y demás aditamentos. Así podrás tomar en cuenta estos gastos al calcular el precio de alquiler y recuperar tu inversión completa.
Solución a la mayor inversión de tiempo
Algunas de las medidas que puedes implementar para optimizar el tiempo de gestión de un alquiler temporal son:
- Apóyate de servicios de administración: los lugares con alta demanda turística suelen contar con una gran oferta de servicios inmobiliarios y de gestión de alquileres. Estas compañías suelen contar con paquetes que incluyen el cobro de la renta, el mantenimiento del lugar y la atención a los inquilinos. También te puedes servir de plataformas como Airbnb y Booking que ayudan a la organización de las reservas y al cobro de las mismas.
- Implementa el check in y check out automático: mediante cerraduras electrónicas puedes hacer que tus inquilinos lleguen a la propiedad y hagan check in sin tener que estar presente.
- Contrata un servicio de limpieza: el mantener un inmueble presentable cuando hay tanta rotación de huéspedes es una de las actividades que toma más tiempo. Contratar un servicio de limpieza que entre en acción cada que un inquilino se marcha es una de las formas más eficaces de ahorrar tiempo. Y también de asegurar que cada nuevo huésped encontrará el lugar en condiciones óptimas.
Solución al descuido de los inquilinos
Lo mejor para evitar que los huéspedes ocasionen cualquier tipo de daño a la propiedad es establecer cláusulas en el contrato de arrendamiento que los responsabilicen por los mismos. Esto debe abarcar desde daños directos a la propiedad — como roturas de cristales, daños a las instalaciones eléctricas o de agua — hasta males ocasionados por negligencia — como robo o vandalismo por no haber cerrado bien la propiedad al hacer check out —.
Asesórate con un experto para redactar un contrato de alquiler que contemple el pago de los daños, así como indemnizaciones en los casos que lo ameriten. Asimismo, contar con un seguro para vivienda es una medida que deberías considerar.
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