Vender una casa puede ser una actividad bastante rentable, sin embargo, la cantidad de impuestos a pagar es considerable. Por ello, te vamos a compartir cuáles son los impuestos que debes pagar y cómo exentar o deducir impuestos en México.
Los puntos que abordaremos son los siguientes:
- ¿Qué impuestos se deben pagar al vender un inmueble?
- ¿Qué pasa si no tienes los comprobantes por habitar un inmueble?
- ¿Puedo deducir algo si el inmueble excede las 700 mil unidades de inversión?
- ¿Qué documentos debes tener para hacer deducciones?
¿Qué impuestos se deben pagar al vender un inmueble?
Las personas que venden una vivienda deben pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes. El porcentaje a pagar por ISR por venta de una casa o terreno no es fijo, sino que es variable. Éste puede ser de hasta 35% sobre el valor de la propiedad.
La buena noticia es que este pago se puede exentar, si el valor máximo de la venta es de 700 mil Unidades de Inversión (UDIS), el cual equivale a unos $4,564,272. El valor de una UDI en 26 agosto de 2020 fue de 6.520389.
Además, si un matrimonio es propietario y decide vender, cada persona tiene derecho a exentar el ISR, si el dinero no rebasa las 700 mil UDIS.
Para ello, es necesario comprobar que habitas esta, mediante alguno de los siguientes comprobantes:
- Recibos de telefonía fija, televisión de paga (por ejemplo, el recibo de Cablevisión y SKY) o luz.
- Estados de cuenta (cuenta de ahorro, cheques o inversiones).
- Estados de cuenta de créditos de tiendas departamentales como C&A, Liverpool, Palacio de Hierro o Suburbia.
- Credencial para votar a tu nombre y con el domicilio del inmueble que vas a enajenar o vender.
Estos comprobantes deben estar a nombre del vendedor o de la esposa o esposo, de sus ascendientes o descendientes directos. No aplica el predial y el comprobante de agua, ni la escritura misma de la casa.
Debes tomar en cuenta que sólo puedes exentar el pago de ISR por enajenación de bienes inmuebles una vez cada tres años. La idea es que las personas habiten la vivienda y no se dediquen a la compra-venta de bienes raíces como actividad comercial. Pero puedes aprovechar este beneficio, en dicho periodo de tiempo.
¿Qué pasa si no tienes comprobantes por habitar tu casa?
En caso de que al vender tu vivienda no cuentes con alguno de los documentos señalados, el notario deberá hacer un cálculo tomando en cuenta la escritura de la propiedad del vendedor. Este documento puede ser suficiente para tomar información de cuándo compró el propietario el inmueble y en qué precio, para ver la posibilidad de deducir este impuesto.
Para evitar líos, recomendamos tener tus comprobantes en orden. Esto también te ayudará a tener un buen historial crediticio y obtener un mejor crédito hipotecario para comprar tu próxima casa. Puedes empezar con una tarjeta departamental, las cuales usualmente, no piden muchos requisitos. Contrata servicios como teléfono e internet a tu nombre. Y claro, paga todo de manera puntual.
¿Puedo deducir algo si el inmueble excede las 700 mil unidades de inversión?
Si el inmueble excede las 700 mil unidades de inversión, también puedes hacer algunas deducciones al ingreso obtenido por la venta del bien inmueble. Estas son algunos gastos que se pueden deducir:
- Gastos generados por intermediarios, como agentes inmobiliarios.
- Gastos notariales.
- Inversiones para mejorar del inmueble (no aplican gastos por mantenimiento o reparaciones).
- Costo comprobable de adquisición (lo que costó el inmueble originalmente, ajustado a la inflación).
Veamos un ejemplo:
- Precio de venta: $10,000,000
- Precio comprobable de adquisición: – $8,000,000
- Inversiones en mejoras: – $500,000
- Gastos notariales: – $250,000
- Gastos por intermediarios: – $250,000
- Base gravable: = $1,000,000
La base gravable, es decir, las ganancias reales que obtendrás por vender un inmueble es de un millón de pesos, por lo que pagarás menos impuestos, en comparación si no tienes comprobantes de inversión por mejorar el inmueble o gastos por intermediarios, por ejemplo.
¿Qué documentos debo tener para hacer deducciones?
Para hacer tus deducciones, como vimos en el ejemplo anterior, es muy importante tener todos los comprobantes fiscales digitales por Internet, un CFDI o facturas electrónicas de tus gastos para deducir impuestos. Así que te recomendamos facturar todos los gastos, y llevar un control detallado de tus gastos en aplicaciones como Finerio, que son completamente automatizadas.
También, a partir del 1 de marzo de 2014 debes tener el CFDI de la venta. Pero además, debes contar un complemento para acreditar cuándo y cuánto pagó la persona que adquirió la propiedad.
Por lo tanto, es importante que la persona que vaya a pagar, esté registrada en el Sistema de Administración Tributaria, y así emita el complemento de pago. De lo contrario vas a pagar más en impuestos, en comparación con una persona que sí tenga dicha documentación.
