Tanto el arrendatario como el arrendador cuentan con derechos y obligaciones por ley. Incluir cláusulas para deslindarse de las obligaciones es abusivo e incluso ilegal.
El Código Civil Federal estipula los derechos y obligaciones de ambas partes en un arrendamiento. Agregar obligaciones para una u otra parte que invaliden derechos de otra puede provocar que un juez declare nulo el contrato de arrendamiento.
Para evitar este riesgo, te decimos cuáles son las cláusulas nulas en un contrato de alquiler, aquellas que no debes incluir al poner en renta tu propiedad.
¿Cuáles son las cláusulas nulas en un contrato de alquiler en México?
- Entregar el inmueble incompleto o en malas condiciones
- Hacer pagar al arrendatario por las reparaciones
- Libre acceso al inmueble
- Deslindarse de los vicios ocultos
- Remodelaciones y cambios mayores al inmueble
- Gastos de gestión inmobiliaria
Entregar el inmueble incompleto o en malas condiciones
El artículo 2412, fracción I del Código Civil establece que el propietario está obligado: “a entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido (…) así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble”.
Por lo tanto, evita incluir este tipo de cláusulas nulas en el contrato de alquiler, donde el arrendatario acepte recibir el inmueble incompleto, como cuando hay obras aún en progreso, pues aunque aparentemente es un beneficio para ti, en realidad es una cláusula abusiva que puede perjudicarte en el futuro.
Hacer pagar al arrendatario por las reparaciones
La fracción II de ese mismo artículo establece que el arrendador es el responsable de realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue entregado.
Aunque el artículo 2444 dice que el arrendatario está obligado a hacer reparaciones del inmueble, esto solo se refiere a reparaciones menores, provocadas por el uso natural del inmueble y que no formen parte de su estructura, por ejemplo grifos, persianas, cerraduras, entre otros. Por otra parte, reparaciones de elementos que sí sean parte de la estructura, como tuberías, muros, techos, pisos, etc., corresponden al propietario del inmueble.
Por lo tanto, una de las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler es aquella donde se traslada al inquilino la responsabilidad de reparaciones mayores del inmueble, por la que más allá de obtener una ventaja, puedes terminar perjudicado en un eventual juicio.
Libre acceso al inmueble
Aunque seas el propietario del inmueble arrendado, eso no te da el derecho de ingresar a la propiedad en cualquier momento. Las fracciones III y IV del mismo artículo estipulan que el propietario está obligado “a no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada” y “a garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato”.
Esto quiere decir que debes respetar el derecho de uso que tiene el arrendatario sobre el inmueble, además de su derecho a la privacidad. La única forma en la que se permite el acceso libre al propietario es “por causa de reparaciones urgentes e indispensables”, es decir, que comprometan la integridad y el funcionamiento del inmueble.
Por tanto, no es correcto incluir este tipo de cláusulas nulas en un contrato de alquiler, que te permita como arrendador ingresar y salir libremente de la propiedad sin consentimiento del inquilino, incluso cuando este se encuentre ausente.
Deslindarse de los vicios ocultos
La fracción V de ese mismo artículo declara que el arrendador está obligado “a responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.”
Es similar al segundo punto. En apariencia podría ser útil para protegerte en caso de que aparezcan esos vicios ocultos, pero la realidad es que es una de las cláusulas abusivas de un contrato de alquiler. No puedes simplemente trasladar esa responsabilidad a terceros, como la constructora o el propietario anterior. Por ello, es muy importante verificar el estado del inmueble antes de comprarlo o durante el proceso de su construcción.
El artículo 2421 refuerza esto diciendo que “el arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario”.
Por lo tanto, no debes ni puedes incluir un acuerdo mediante el cual te deslindes de los defectos inherentes a la estructura de la construcción, pues ante la Ley, el máximo responsable de un inmueble es su propietario, por lo que se considera como una de las cláusulas nulas en un contrato de alquiler.
Remodelaciones y cambios mayores al inmueble
El artículo 2414 dice que “el arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada”. Esto significa que así como fue entregado el inmueble, así se debe conservar mientras el contrato de arrendamiento esté vigente.
Por consiguiente, no puedes realizar obras de remodelación, ampliación o renovación del inmueble mientras el inquilino lo esté habitando. La inclusión de este tipo de cláusulas abusivas en un contrato de alquiler puede jugar en tu contra en un futuro.
Si tienes planes de remodelar el inmueble, lo mejor es hacerlo cuando finalice el contrato de un inquilino y completar las obras antes de comenzar a buscar un nuevo ocupante, para no incurrir en una falta como la descrita en el primer punto.
Gastos de gestión inmobiliaria
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) estipula que el arrendador es quién tiene la obligación de cubrir los gastos de gestión inmobiliaria, como contratar a una agencia de bienes raíces, realizar trámites legales o llevar a cabo la investigación de inquilinos.
Esto es porque estas actividades representan un beneficio para el propietario, que es el interesado en obtener ganancias de su inmueble, por lo tanto, sus gastos deben correr a cargo de éste.
Trasladar estos al inquilino se considera una de las cláusulas nulas en un contrato de alquiler, que podría provocar que una autoridad declare el contrato como inválido y te obligue a restituir ese monto.
La recomendación para hacer un contrato de arrendamiento justo es respetar los derechos y obligaciones de cada uno, apegados a la legislación. De esta forma, tanto inquilino como propietario se sentirán seguros y la relación de beneficios mutuos podrá perdurar, aunado a que ambas partes evitarán tener que enfrentar conflictos en el futuro que afecten su economía.
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