En México, no existe como tal una Ley de arrendamiento de local comercial, por lo que esta actividad se sujeta a lo dispuesto en otras leyes y Códigos.
A diferencia de otros países, en México no existe una legislación dirigida específicamente a la renta de local comercial. Sin embargo, hay dos documentos principales que regulan esta actividad. En esta ocasión te contamos cuáles son y qué es lo que disponen.
¿Cuáles son las leyes que rigen el arrendamiento de locales comerciales en México?
- Ley General de Asentamientos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano
- Código Civil Federal o del estado correspondiente
Ley General de Asentamientos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano
Para que un inmueble pueda ser utilizado como local comercial, debe tener autorización de uso de suelo tipo comercial por parte del municipio. Así es como lo establece la Ley General de Asentamientos en su Capítulo Cuarto:
“Corresponde a los municipios: XI. Expedir las autorizaciones, licencias o permisos de las diversas acciones urbanísticas, con estricto apego a las normas jurídicas locales, planes o programas de Desarrollo Urbano y sus correspondientes Reservas, Usos del Suelo y Destinos de áreas y predios.”
Este párrafo es el que otorga facultades a los municipios para tratar todo lo referente a la expedición de licencias de uso de suelo para inmuebles, incluyendo los comerciales.
Por su parte, el párrafo XIX de esta Ley Federal es el que otorga poder a los municipios de imponer sanciones en caso de faltas administrativas relacionadas con los trámites de uso de suelo de cualquier tipo, incluyendo comercial, por ejemplo multas o recargos en caso de pagos a destiempo.
“XIX. Imponer sanciones administrativas a los infractores de las disposiciones jurídicas, planes o programas de Desarrollo Urbano y Reservas, Usos del Suelo y Destinos de áreas y predios en términos de la Ley General de Responsabilidades Administrativas, así como dar vista a las autoridades competentes, para la aplicación de las sanciones que en materia penal se deriven de las faltas y violaciones de las disposiciones jurídicas de tales planes o programas de Desarrollo Urbano y, en su caso, de ordenación ecológica y medio ambiente.”
Así mismo, como se ve, los municipios tienen la facultad de notificar a las autoridades en materia penal para imponer sanciones de este tipo. Por ejemplo, cuando se construye un local, edificio o complejo comercial sin permiso en una zona ecológica protegida, la sanción es de carácter penal y el propietario puede llegar a ser encarcelado.
Cada estado posee su propia legislación en cuanto a Desarrollo Urbano se refiere, pero ninguna Ley Estatal puede contradecir a una Federal, por lo que cada municipio es responsable de estas regulaciones dentro de su territorio.
Por regla general la solicitud de uso de suelo comercial se hace en la oficina de Desarrollo Urbano o su equivalente, de cada cabecera municipal.
Código Civil Federal o del estado correspondiente
Como hemos dicho, en México no existe propiamente una Ley de arrendamiento de local comercial, pero todas las operaciones de arrendamiento de locales comerciales se sujetan a lo dispuesto en el Código Civil Federal, donde se expresan los requisitos para celebrar un arrendamiento, los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
Estas son las principales disposiciones que se encuentran en este documento:
Disposiciones generales
- El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. En caso de no ser así, la falta es del arrendador.
- El arrendamiento no termina por la muerte de ninguna de las dos partes, a menos que en el contrato se acuerde lo contrario.
- Si el inmueble, en este caso un local comercial, pasa a posesión de otra persona mientras está vigente el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pagar la renta al nuevo dueño.
- El contrato para renta de local comercial debe inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad.
Derechos del arrendador
- En caso de daños causados por terceros, el arrendador no responde a estos, siendo el arrendatario quien debe cubrirlos o proceder legalmente contra los culpables.
- Recibir el pago de la renta del local comercial en el tiempo, forma y lugar convenidos, o en su domicilio en caso de que esto no se exprese en el contrato.
Obligaciones del arrendador
- Entregar el inmueble en condiciones óptimas para que pueda usarse para el uso pactado, en este caso, comercial.
- Hacer las reparaciones necesarias para garantizar estas condiciones óptimas.
- Responder por daños provocados al arrendatario por vicios ocultos de construcción.
- Garantizar el uso pacífico y conservar la forma del inmueble, es decir, no puede hacer reparaciones o remodelaciones mayores durante el contrato de renta de local comercial, que impidan al arrendatario usarlo.
- Entregar al término del contrato el depósito de renta, si existe, a menos que demuestre que debe retenerlo para realizar reparaciones de daños provocados por el arrendatario.
Derechos del arrendatario
- Si por obras de reparación, no puede usar el local comercial, tiene derecho a dejar de pagar la renta por el periodo que dure esto o pedir una reducción. Si este impedimento dura más de dos meses, puede pedir la rescisión del contrato.
- Si la renta ha durado más de cinco años y el arrendador decide vender el local, el arrendatario tiene derecho a ser la primera opción para comprar el inmueble.
Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta del local comercial en el tiempo y forma convenidos.
- Responder por daños provocados por él o las personas que permita entrar en el local.
- Hacer reparaciones menores, provocados por el uso cotidiano del local.
- Usar el local solo para el uso convenido, en este caso, comercial.
- Si se va a establecer un negocio peligroso, como manejo de químicos, debe adquirir un seguro que proteja el local en caso de accidente derivado de estas actividades.
En conjunto, estos dos documentos regulatorios funcionan como una especie de Ley de arrendamiento de local comercial, aunque esta figura no exista como tal.
En caso de no cumplir con las disposiciones contenidas en estos documentos, ambas partes, arrendador y arrendatario, están sujetos a las sanciones o actos jurídicos que se especifiquen en cada uno de ellos.
Revisa muy bien su contenido y busca asesoría legal para cumplir con todas estas disposiciones antes de rentar un local comercial.
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