Qué es el subarrendamiento y cómo funciona
Te presentamos todos los detalles que debes conocer acerca de esta modalidad de arrendamiento de vivienda en esta guía básica de subarrendamiento.
El subarrendamiento se presenta como una alternativa para ayudar a los arrendadores con los gastos de la renta de un inmueble, pues permite a una tercera persona utilizarlo y recibir un pago a cambio de esto.
Te revelamos los detalles que necesitas saber para que puedas hacer esto, si eres arrendatario, o permitirlo, si eres propietario.
Guía básica de subarrendamiento
- Qué es el subarrendamiento
- Cuál es el fundamento legal
- Quiénes participan en un subarrendamiento
- Cuáles son los derechos y obligaciones de los participantes
- Cuáles son los documentos necesarios para un subarrendamiento
- Qué sanciones aplicar en caso de incumplimiento
Qué es el subarrendamiento
Básicamente, un subarrendamiento o subarriendo es el acto mediante el cual un inquilino, con un contrato de arrendamiento vigente, puede arrendar a una tercera persona una parte o la totalidad del inmueble que está rentando. A este tercer sujeto se le llama subarrendatario.
Cuál es el fundamento legal
Este procedimiento es totalmente legal siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones estipuladas en la legislación correspondiente, en este caso el Código Civil Federal. Este documento habla del subarriendo en su capítulo VIII. Cuenta únicamente con 3 artículos que establecen los requisitos generales para poder celebrar un acto de este tipo.
Se necesita el permiso del dueño
El artículo 2480 establece que el arrendatario solo puede realizar un subarrendamiento cuando el propietario del inmueble exprese su consentimiento para esto. Para que quede constancia de este permiso, se debe establecer en una cláusula dentro del contrato de arrendamiento original. Esta permite al arrendatario realizar la operación en el futuro, en caso de que lo requiera.
Quiénes participan en un subarrendamiento
Para saber cómo funciona un subarrendamiento se deben identificar a tres figuras:
- El propietario del inmueble: es quien debe dar la autorización para efectuar un subarrendamiento.
- El arrendatario: es quien puede ejercer su derecho de subarrendar una parte o la totalidad el inmueble, con permiso del dueño. Cuando lo hace, se convierte en subarrendador.
- El subarrendatario: es la persona que gozará del derecho del subarrendamiento. Responde directamente ante el subarrendador, no ante el propietario del inmueble.
Cuáles son los documentos necesarios para hacer un subarrendamiento
Si se decide hacer efectiva la cláusula de subarrendamiento, el propietario tendrá que expedir un documento de Autorización para Subarrendar, donde se dé por enterado de esta operación y se manifiesten las condiciones del subarriendo. De esta forma, el propietario queda exento de cualquier relación con el subarrendatario.
Esto último se establece en el artículo 2481 del código Civil, que estipula que en un subarrendamiento, el subarrendador seguirá siendo el responsable ante el propietario por el uso del inmueble, como si lo siguiera usando de forma exclusiva.
La relación original entre propietario y subarrendador no se modifica, sino que se celebra un contrato de subarrendamiento, ahora entre el subarrendador y el subarrendatario, surgiendo así una relación legal entre ellos.
Cuáles son los derechos y obligaciones de los participantes
El subarrendatario tendrá todas las obligaciones que establece la ley para los arrendatarios, entre las que se encuentran:
- Pagar la renta en tiempo y forma.
- Responder por los daños y perjuicios al inmueble por su causa o de las visitas que reciba.
- Usar el inmueble solo para los fines establecidos en el contrato original.
A cambio, recibirá los mismos derechos del arrendatario, los principales:
- Recibir el inmueble en buen estado y en condiciones habitables.
- Garantizar su privacidad dentro del inmueble.
Todo esto aplica a menos que en el contrato de subarriendo se establezcan otros acuerdos, en cuyo caso habrá que tener cuidado de que no se incluyan cláusulas abusivas o nulas, por ejemplo que la renta del subarriendo sea mayor a la renta original del arrendatario.
Qué sanciones aplicar en caso de incumplimiento
Entre subarrendatario y subarrendador
Al firmar el contrato de subarrendamiento, ambas partes contraen los mismos derechos y obligaciones como si se tratase de una arrendamiento ordinario, por lo tanto, se sujetan a las mismas sanciones que prevé la Ley, pudiendo incluso rescindir el contrato cualquiera de las dos partes, en estos casos:
Subarrendador:
- Por falta de pago de la renta.
- Si el subarrendatario usa el inmueble para fines diferentes a los que fue destinado.
- Por daños graves provocados por el subarrendatario.
- Si el subarrendatario cambia la forma del inmueble sin consentimiento, por ejemplo, derribar un muro o cambiar acabados.
Subarrendatario:
- Por pérdida total o parcial del inmueble.
- Por la existencia de vicios ocultos desconocidos.
- Cuando el subarrendador se rehúse a hacer las reparaciones necesarias al inmueble.
- Cuando se impida el uso o goce pacífico del inmueble.
Entre subarrendador y propietario
Por otra parte, el Código Civil establece en su artículo 2489 fracción III que el propietario puede rescindir el contrato original de arrendamiento si el arrendatario subarrienda el inmueble sin su consentimiento.
De forma alterna, en el artículo 2492 se estipula que el arrendatario puede rescindir del contrato en caso de que el propietario se niegue sin motivo fundado a concederle la Autorización de Subarriendo, aún cuando exista la cláusula de subarrendamiento en el contrato original.
Esto es lo básico que debes saber sobre cómo funciona el subarrendamiento. Si eres propietario, determina si es conveniente para ti y si eres arrendatario, toma en cuenta los aspectos con los que debes cumplir antes de comenzar con la búsqueda de un nuevo inquilino.
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