Guía de términos hipotecarios | Vivo de Mis Rentas

Cuando estas por adquirir un crédito hipotecario, conocer los conceptos y definiciones que emplean las entidades bancarias para referirse a los elementos que conforman tu crédito es vital para tomar decisiones que favorezcan tus intereses.

Por ello, en Vivo de mis rentas te brindamos esta guía de conceptos hipotecarios más utilizados. ¡Toma nota!

Definición de hipoteca

Cuando decides iniciarte en el mundo del negocio inmobiliario es importante que te familiarices con los términos comunes de la industria. Esto te ayudará a encontrarte más cómodo y seguro cuando hagas transacciones y negociaciones con una persona física o con instituciones financieras. Para empezar, es importante que conozcas la definición de hipoteca.

Una hipoteca es un acuerdo de préstamo generado entre un comprador de un inmueble y una persona o una institución bancaria dueña del mismo. En esta, la garantía del pago del préstamo, con las correspondientes tasas de interés, es el inmueble mismo, de tal manera que el dinero prestado queda asegurado con la propiedad. En caso de existir incumplimiento de pago, la propiedad vuelve a manos del particular o de la institución financiera con la cual se llevó a cabo la celebración del crédito, lo que se conoce como ejecución hipotecaria.

El concepto de hipoteca también se utiliza para referirse en general a los créditos hipotecarios o al monto del crédito prestado de acuerdo con la capacidad de pago del solicitante. A continuación, te explicamos algunos otros términos básicos para empezar a familiarizarte con el lenguaje de los préstamos hipotecarios. Podrás encontrar otros conceptos hipotecarios más complejos al final de este artículo, en las otras secciones de la guía.

Tipos de hipotecas

En la definición de crédito hipotecario, este no se limita solo a un préstamo solicitado y otorgado para la compra de una vivienda. El dinero del crédito hipotecario puede ser utilizado para:

La compra de un inmueble nuevo o usado para uso habitacional.
La compra de un inmueble nuevo o usado para uso comercial.
La compra de un terreno.
La remodelación o ampliación de un inmueble existente.
El pago de una hipoteca existente.

De acuerdo con el tipo de préstamos que estés buscando, la institución hipotecaria a la que deberás acercarte cambiará. Otros conceptos hipotecarios importantes que debes conocer son las opciones con las que cuentas en México para solicitar un crédito hipotecario. A continuación te presentamos algunas de las opciones más relevantes.

INFONAVIT

El crédito INFONAVIT es una modalidad enfocada a los trabajadores de empresas privadas o trabajadores independientes que se encuentran afiliados al IMSS. El pago del mismo se realiza vía nómina, y las aportaciones patronales hechas antes de la adquisición del crédito se suman al monto prestado para aumentar la capacidad de compra.

El INFONAVIT cuenta con distintos conceptos de hipoteca que te permiten utilizar el préstamo para distintas opciones de vivienda. Actualmente, también puedes combinar los créditos de dos personas para adquirir una vivienda de mayor valor, sin necesidad de que exista una relación familiar entre ambos deudores.

Para solicitar un crédito INFONAVIT debes cumplir de inicio con los siguientes requisitos:

Contar con el mínimo de puntos requeridos (1080).
Tener una relación laboral vigente.

Si ya calificas para un crédito con esta institución, lo siguiente que debes hacer es:

Pre calificarte y elegir un crédito.
Realizar el curso Saber + para decidir mejor.
Solicitar el avalúo de la vivienda.
Solicitar el crédito.
Elegir un notario público.
Obtener tu constancia de crédito.

FOVISSSTE

El crédito hipotecario FOVISSSTE está dirigido a los trabajadores de la administración pública en México. Esta institución ofrece distintos conceptos de hipoteca que permiten combinarlo con instituciones bancarias, INFONAVIT o con el crédito FOVISSSTE del cónyuge, entre otros.

El crédito tradicional se otorga mediante un sistema de puntaje para la compra de una vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación, ampliación o mejora de una vivienda existente o para saldar otro crédito hipotecario.

Los requisitos principales para solicitar este crédito son:

Ser un trabajador activo al servicio de una entidad pública estatal que aporte a FOVISSSTE. Puede ser un trabajador de base, confianza o eventual.
Tener al menos 18 meses de aportaciones en la subcuenta de vivienda.
Ser la primera vez que adquieres un crédito hipotecario FOVISSSTE.
No encontrarse en trámite para otorgamiento de pensión por invalidez o incapacidad total o parcial o en proceso de retiro.

El proceso para solicitar tu crédito FOVISSSTE es relativamente sencillo, solo debes llevar a cabo los siguientes pasos:

Inscribirte al proceso en la página de crédito tradicional del FOVISSSTE.
Conocer tu capacidad de crédito.
Generar tu expediente.
Elegir inmueble.
Firmar las escrituras del inmueble.
El crédito hipotecario FOVISSSTE está dirigido a los trabajadores de la administración pública en México. Esta institución ofrece distintos conceptos de hipoteca que permiten combinarlo con instituciones bancarias, INFONAVIT o con el crédito FOVISSSTE del cónyuge, entre otros.
El crédito tradicional se otorga mediante un sistema de puntaje para la compra de una vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación, ampliación o mejora de una vivienda existente o para saldar otro crédito hipotecario.
Los requisitos principales para solicitar este crédito son:
- Ser un trabajador activo al servicio de una entidad pública estatal que aporte a FOVISSSTE. Puede ser un trabajador de base, confianza o eventual.
- Tener al menos 18 meses de aportaciones en la subcuenta de vivienda.
- Ser la primera vez que adquieres un crédito hipotecario FOVISSSTE.
- No encontrarse en trámite para otorgamiento de pensión por invalidez o incapacidad total o parcial o en proceso de retiro.
El proceso para solicitar tu crédito FOVISSSTE es relativamente sencillo, solo debes llevar a cabo los siguientes pasos:
- Inscribirte al proceso en la página de crédito tradicional del FOVISSSTE.
- Conocer tu capacidad de crédito.
- Generar tu expediente.
- Elegir inmueble.
- Firmar las escrituras del inmueble.

Instituciones bancarias

La mayoría de los bancos en el país ofrecen préstamos hipotecarios. Normalmente, se trata de préstamos con montos más altos que los manejados por INFONAVIT y FOVISSSTE, así como con tasas de interés más competitivas, no obstante, el periodo de pago es más reducido, oscilando entre los 10 y 15 años. Esto provoca que los pagos mensuales sean más altos.

Además, acceder a un préstamo bancario suele ser más difícil para los trabajadores asalariados con poco o nulo historial crediticio, o con un salario muy bajo.

Instituciones hipotecarias

En este caso se trata de un esquema de crédito otorgado directamente por la inmobiliaria o constructora dueña del inmueble. Usualmente, estas instituciones manejan plazos de crédito mucho más cortos que los bancos o los organismos gubernamentales. El periodo de financiamiento suele oscilar entre los 6 y los 24 meses.

Otros conceptos hipotecarios que debes conocer

Cuando comienzas el proceso de solicitud del crédito para comprar una propiedad, ya sea con los principales bancos que ofrecen este servicio en el país o con un particular, debes tener claros los siguientes conceptos para comprender cabalmente los términos del préstamo hipotecario que adquirirás.

Plazo de amortización

El plazo de amortización es el periodo durante el cual estarás pagando el crédito hipotecario, es decir, el tiempo que tardarás en cubrir el monto de la deuda principal más los intereses generados. Normalmente, se establece un lapso que puede aumentar o disminuir de acuerdo con tu comportamiento de pago.

Realizar pagos anticipados ayudará a disminuir este plazo, en tanto que atrasarte en tus pagos, no solo aumentará este plazo, sino que te generará una mayor cantidad de intereses. Por ello debes entender muy bien estos conceptos hipotecarios para evitar caer en deudas impagables.

Condiciones del préstamo

Dos elementos de las condiciones del crédito que debes tener perfectamente claros son el monto del préstamo y la cuota mensual a pagar. Dependiendo de la institución bancaria o hipotecaria con la cual hayas hecho la negociación, tendrás acceso a distintos esquemas de pago. Lo vital es asegurarte que eres capaz de cubrir el pago mensual sin recurrir a otros préstamos ni afectar tus otras obligaciones financieras.

Historial crediticio

Usualmente, la institución crediticia con la que adquirirás la deuda hipotecaria, buscará conocer tu comportamiento crediticio antes de autorizar un préstamo hipotecario. Mediante el buró de crédito, muchos bancos verifican que tu situación financiera te permita adquirir y pagar una hipoteca. Tu historial crediticio es el registro de los créditos de todo tipo que has solicitado a lo largo de tu vida, así como el comportamiento de pago que has mostrado en cada uno de ellos.

Gastos asociados

Al hacer la contratación de créditos hipotecarios, el comprador debe considerar que existe un costo de operaciones generado por este tipo de transacción, que no solo se limita al pago de la deuda del inmueble en sí misma, sino que son gastos asociados que, en muchas ocasiones, deben ser cubiertos por la persona deudora al inicio de la transacción. Estos gastos variarán de acuerdo con los tipos de crédito disponibles en el mercado. Algunos de los conceptos hipotecarios más comunes asociados a esto son:

Pago inicial: en algunos casos, si el crédito contratado involucra a una inmobiliaria o constructora como dueña del inmueble, es probable que te soliciten un pago inicial para apartar la propiedad o para iniciar el trámite.
Gastos notariales: la firma de escrituras, firma del contrato de compra-venta, la verificación de que todos los servicios de la propiedad se encuentren liquidados, entre otros trámites, se lleva a cabo mediante un notario público. Generalmente, los honorarios de este funcionario no se cubren con el monto otorgado por la institución hipotecaria, por lo que el comprador debe contar con la liquidez para solventarlos.
Gastos administrativos: además de los gastos notariales, existen otros gastos administrativos como el pago del avalúo de la propiedad o el pago a agentes o asesores inmobiliarios. Es importante que conozcas el desglose de todos esos gastos para evitar caer en sobreendeudamiento o en la cancelación del contrato de crédito debido a la imposibilidad de cubrirlos.
Comisiones bancarias: si en tu elección del crédito hipotecario de tu conveniencia has optado por uno bancario, debes considerar que muchas instituciones bancarias cobran una comisión por el manejo del crédito hipotecario que también debe cubrirse al inicio del trámite.

Tipos de interés

Uno de los componentes del crédito hipotecario, y de los conceptos hipotecarios, más importante, es la tasa de interés. Una gran parte de los pagos del préstamo que estarás llevando a cabo mensualmente, serán simplemente intereses. De la cantidad mensual pagada, solo un porcentaje irá a cubrir el monto de dinero prestado, el otro porcentaje cubre los intereses que la institución bancaria te cobra por dicho préstamo.

Los tipos de interés más comunes en este tipo de créditos son:

Tasa de interés fija: significa que el monto mensual que pagarás durante la vida del crédito se mantendrá invariable.
Tasa de interés variable: este tipo de interés se rige por la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio que determina Banco de México, esto significa que tu tasa puede variar mes a mes provocando un desbalance en tu presupuesto.
Tasa de interés mixta: este modelo de tasa de interés inicia fija al principio de tu crédito, pero se vuelve variable en algún punto del mismo.

Ahora que ya conoces los conceptos hipotecarios básicos, puedes tomar una decisión más informada sobre cuál es el tipo de crédito que más te conviene, y a qué información debes prestar especial atención al solicitar un préstamo hipotecario y evitar el sobreendeudamiento.

Si quieres conocer mucho más acerca del mercado inmobiliario, revisa el resto de esta guía de conceptos hipotecarios que Vivo de Mis Rentas ha reunido para ti. Infórmate y conviértete en un experto que viva de sus rentas.